Alla redazione è giunta in settimana la richiesta di un parere su un contratto di appalto stipulato tra una Società (appaltatore) e un Condominio, ma in particolare sulla validità e le eventuali implicazioni e conseguenze del patto con cui tra le parti contraenti “… per i pagamenti relativi ai lavori eseguiti, è escluso il vincolo di solidarietà tra i partecipanti al condominio e pertanto l’appaltatore accetta sin da ora che, nel caso di mancato e/o ritardato pagamento, dovrà assumere tramite l’amministratore condominiale i dati personali dei morosi e i relativi importi, impegnandosi ad attivare qualsivoglia azione esclusivamente verso i singoli condomini inadempienti, con ciò espressamente rinunciando al vincolo di solidarietà verso gli altri condomini e verso il condominio.”
La riforma del condominio, introdotta con la L. 11.12.2012 n. 220, ha modificato tra l’altro l’art. 63 delle Disposizioni per l’attuazione del Codice Civile. A causa di un overrulling giurisprudenziale intervenuto negli anni precedenti, il legislatore della riforma ha dovuto dettare regole circa la solidarietà dei condomini per le obbligazioni condominiali e perciò al secondo comma del citato art. 63 ha stabilito che “I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini.” Ciò significa che i condomini sono solidalmente responsabili per i debiti del condominio; ma ai condomini adempienti il creditore può domandare il pagamento delle quote non pagate dai quelli inadempienti solo dopo averlo preventivamente richiesto a questi ultimi con esito negativo. Per richiesta di pagamento s’intende non una semplice lettera di costituzione in mora rimasta senza riscontro, ma una vera e propria azione esecutiva (pignoramento mobiliare e/o immobiliare, con tutte le spese del caso) che si chiuda con esito negativo, ovvero senza il recupero e quindi senza il pagamento della quota di credito.
Le regole sulla solidarietà dei debiti e dei crediti possono essere derogate dalle parti; proprio come sembra essere avvenuto col patto sopra trascritto. Ciò è previsto dalle regole sulle obbligazioni solidali dettate dal codice civile, in particolare l’art. 1311 che prevede la possibilità del creditore di rinunciare alla solidarietà. I condomini possono perciò sottrarsi ai doveri dell’obbligazione solidale pattuendo con il creditore la sua rinuncia alla solidarietà e perciò la sua rinuncia ad agire nei confronti degli adempienti per le quote che non dovessero essere pagate dai condomini inadempienti. Perciò, alla luce del patto su cui è stato domandata il parere, se i condomini non adempienti non hanno ‘nulla da perdere’ sembrerebbe che l’appaltatore non possa agire nei confronti degli adempienti né del condominio per aver rinunciato alla loro solidarietà. Purtroppo non mi è possibile, in questa sede meramente divulgativa, affrontare il delicato tema della validità del patto che mi è stato domandato di esaminare: il tema è complesso al punto da impedirmi di esprimere un parere netto. Suggerisco al lettore, che ringrazio per averci scritto, di rivolgersi al suo legale di fiducia. Ritengo utile però cogliere l’occasione per qualche suggerimento generale.
Non è giusto che i condomini adempienti si facciano carico anche delle quote di obbligazioni dei condomini inadempienti; analogamente non è giusto che il creditore (l’impresa che ha eseguito i lavori o erogato servizi in favore del condominio) possa rischiare di non vedersi pagare, in tutto o in parte. Si tratterebbe di una situazione che potrebbe rivelarsi assai pericolosa per la stabilità dell’impresa in considerazione della natura artigiana della maggior parte delle imprese a cui i condominii solitamente affidano lavori e/o servizi. Intendo dire che un credito inesigibile di 100mila euro ha una diversa incidenza sulle finanze dell’impresa creditrice a seconda che questa sia Fincantieri piuttosto che l’impresa artigiana (pur se srl a socio unico) in cui lavorano il padre, due figli e due operai. Allora cosa fare?
All’amministratore del condominio suggerisco di esercitare la facoltà di stipulare il contratto di appalto e/o di affidamento di servizi solo dopo aver raccolto tutte le quote da ciascuno dei condomini. Così, in forza delle delibere assembleari, potrà subito agire nei confronti dei condomini morosi domandando l’emissione di decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo.
Alle imprese artigiane di stipulare contratti di appalto per lavori di manutenzione ordinaria e/o straordinaria e per l’affidamento di servizi senza mai rinunciare alla solidarietà nei confronti dei condomini, ricordando che potranno agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti solo dopo aver agito con esito negativo nei confronti dei morosi/inadempienti, i cui dati l’amministratore è tenuto a comunicare al creditore ai sensi del citato art. 63.
Francesco Topi, avvocato