Potenza, affitti più cari e tasse più alte: pesa un Accordo Territoriale fermo al 1999

A Potenza proprietari e inquilini stanno perdendo un’importante opportunità prevista dalla legge per ridurre il costo degli affitti e alleggerire il peso della fiscalità sulle locazioni. La causa è un Accordo Territoriale risalente al 1999, ormai non più adeguato all’attuale mercato immobiliare, alle mutate esigenze abitative e ai valori economici della città.

L’Accordo Territoriale, previsto dalla Legge n. 431 del 1998, disciplina i cosiddetti contratti a canone concordato: uno strumento che consente di determinare canoni di locazione calmierati sulla base di parametri condivisi tra le organizzazioni rappresentative dei proprietari e degli inquilini. In cambio di un canone più contenuto rispetto al libero mercato, la normativa riconosce al proprietario importanti agevolazioni fiscali.

Cedolare secca, IRPEF e IMU: i benefici previsti

Il proprietario che concede in locazione un immobile mediante un contratto a canone concordato può, ricorrendone i requisiti, beneficiare della cedolare secca con aliquota ridotta al 10%, anziché del 21% generalmente applicabile ai contratti a canone libero. Per gli immobili locati mediante contratti agevolati, l’IMU è inoltre ridotta al 75% dell’importo ordinariamente dovuto, con un risparmio del 25%.

Le agevolazioni non riguardano soltanto la cedolare secca. Anche quando il locatore sceglie il regime ordinario IRPEF – soluzione in genere meno conveniente, ma che può essere adottata sulla base di specifiche valutazioni fiscali – il canone concordato può consentire di determinare il reddito imponibile sul 66,5% del canone annuo, anziché sul 95% previsto per una locazione a canone libero.

In questo caso, l’imposta effettivamente dovuta dipenderà dall’aliquota IRPEF applicabile in base al reddito complessivo del proprietario. Si tratta di vantaggi che, in molti casi, consentono al locatore di ottenere una redditività netta maggiore pur applicando un canone più basso, con un beneficio diretto anche per l’inquilino.

Un canone più basso può produrre una rendita netta maggiore

Un esempio aiuta a comprendere il meccanismo. Se un appartamento viene affittato a canone libero per 600 euro al mese, il proprietario percepisce un canone lordo annuo di 7.200 euro. Applicando la cedolare secca al 21%, l’imposta ammonta a 1.512 euro e la rendita, al netto della sola cedolare, è pari a 5.688 euro.

Se lo stesso immobile viene locato a canone concordato per 550 euro al mese, il canone lordo annuo scende a 6.600 euro, ma la cedolare secca al 10% ammonta a soli 660 euro.

La rendita netta sale così a 5.940 euro: 252 euro in più rispetto al contratto libero, nonostante l’inquilino sostenga un affitto inferiore di 50 euro al mese.

A tale vantaggio può aggiungersi l’ulteriore risparmio derivante dalla riduzione del 25% dell’IMU. Il risultato è un sistema potenzialmente favorevole a entrambe le parti: il proprietario può conseguire una maggiore redditività netta, mentre l’inquilino può beneficiare di un canone più accessibile.

Il confronto con Matera

Il confronto con Matera rende evidente il ritardo accumulato dal capoluogo regionale. Le due città registrano ogni anno un numero simile di nuove locazioni. Secondo le elaborazioni di Confabitare Potenza, nel periodo compreso tra il 2018 e il 2025 a Potenza sono stati stipulati in media 1.533 nuovi contratti all’anno, contro i 1.347 registrati a Matera.

La differenza emerge però nella diffusione del canone concordato. Matera dispone di un Accordo Territoriale aggiornato nel 2019 e oggi oltre il 70% dei nuovi contratti beneficia della disciplina agevolata. A Potenza, invece, questa percentuale si ferma a un marginale 8%.

I dati relativi al 2025 risultano particolarmente significativi: nel capoluogo lucano sono stati registrati appena 143 contratti a canone concordato, mentre a Matera se ne contano 1.050.

Lo squilibrio penalizza contemporaneamente entrambe le parti del rapporto di locazione. Da un lato, molti proprietari non riescono ad accedere alle agevolazioni fiscali previste dalla normativa nazionale; dall’altro, famiglie, lavoratori e studenti non possono beneficiare pienamente di canoni più sostenibili.

La proposta di Confabitare Potenza

Confabitare Potenza è stata costituita anche con l’obiettivo prioritario di promuovere un percorso condiviso tra Amministrazione comunale e parti sociali, finalizzato all’aggiornamento dell’Accordo Territoriale della città e alla definizione di parametri coerenti con il mercato immobiliare attuale.

L’associazione intende mettere a disposizione delle istituzioni l’esperienza maturata quotidianamente nel settore delle locazioni, contribuendo alla costruzione di un sistema più chiaro, uniforme e concretamente utilizzabile.

«Potenza non può continuare a rinunciare agli strumenti che la legge mette a disposizione – afferma Donato Giacummo, presidente di Confabitare Potenza –. Siamo nati per promuovere un confronto costruttivo ma concreto, che porti rapidamente al rinnovo dell’Accordo Territoriale dopo ben ventisette anni, così da consentire ai potentini di accedere ai benefici fiscali e agli affitti calmierati già disponibili in molte altre realtà italiane».

«L’aggiornamento dell’Accordo Territoriale – prosegue Giacummo – rappresenta oggi una delle principali leve per rendere il mercato degli affitti più moderno, equilibrato e conveniente per tutti gli attori coinvolti, contribuendo al tempo stesso a migliorare l’accessibilità abitativa nel capoluogo lucano».

L’obiettivo non è riconoscere un vantaggio a una sola categoria, ma creare un equilibrio capace di favorire proprietari, famiglie, lavoratori, studenti e investitori, rendendo il mercato delle locazioni più trasparente, attrattivo e sostenibile. CONFABITARE POTENZA